Мини-отели Санкт-Петербурга: история и перспективы

Вплоть до конца 1990-х действовало порядка десяти мини-отелей Санкт-Петербурга. Однако после 2000 года ситуация кардинально изменилась. Небольшой объем вложений, требуемый для создания мини-отеля в Петербурге, высокая заполняемость в высокий сезон и низкие расходы на содержание сделали этот сегмент недвижимости привлекательным для инвесторов.

Традиционно к мини-отелям в Питере относят объекты, номерной фонд которых составляет до 30 номеров. За последние пять лет количество таких отелей в Санкт-Петербурге увеличилось в десятки раз. По данным НП Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга, в настоящее время в городе действуют около 300 подобных объектов (только за год в эксплуатацию было введено около 30 мини-отелей). К ним относятся как официально оформленные отели различного класса, так и серые незарегистрированные малые и мини гостиницы Петербурга. Причем на их долю приходится до 50% рынка малых гостиниц.

Большая часть действующих в настоящее время на рынке мини-отелей в среднем включает от 7 до 15 номеров. К наиболее крупным объектам можно отнести чуть более 30. Практически все мини-отели предоставляют тот же сервис, что и более крупные городские гостиницы: встреча на вокзале или в аэропорту, визовые услуги, экскурсии, служба портье и горничных, питание и др. Преимуществом же малых гостиниц перед крупными отелями является индивидуальный подход к каждому постояльцу.

Как создаются мини-отели в Санкт-Петербурге

Пополнение новыми мини-отелями сегодня в основном происходит за счет покупки и последующего расселения коммунальных квартир. Наибольшим спросом пользуются коммуналки от 200 до 300 кв. м, расположенные в центральных районах Питера, рядом со станциями метро и вокзалами.

При реализации проекта по созданию мини-отеля инвестор как правило последовательно выкупает квартиры в одном из подъездов какого-либо жилого дома, переводит эти помещения в нежилой фонд и ремонтирует их. По данным специалистов, стоимость расселения коммунальной квартиры сегодня варьируется от $1 тыс. до $2 тыс./кв. м в зависимости от местоположения объекта. Еще в $1-1,2 млн обойдется перепланировка, ремонт и оборудование мини-отеля на 10-15 номеров. Срок окупаемости таких проектов в среднем составляет 4-5 лет.

В соответствии с действующим законодательством для того, чтобы получить официальный статус малой гостиницы, объект должен располагаться в нежилом помещении, а также отвечать требованиям СЭС, пожарного надзора и другим стандартам безопасности. Процесс перевода помещений из жилого фонда в нежилой и получение соответствующих разрешений и сертификатов связаны с существенными финансовыми и временными затратами. Поэтому зачастую владельцы малых гостиниц вообще не регистрируют свой бизнес. Этот путь, например, сегодня выбирают почти все мини-отели, номерной фонд которых составляет до пяти номеров. Однако «серый» статус малой гостиницы имеет существенный минус - ограниченность в выборе клиентов и партнеров. Так, из списка потенциальных постояльцев выпадают командированные, которым необходимы финансовые документы для отчета по месту работы. Сертификаты же требуются туристическим компаниям, которые в настоящее время активно сотрудничают с мини-отелями (около 30% всех иностранных туристов бронируют места в малых гостиницах через ту или иную турфирму). Все это со временем вынуждает владельцев малых гостиниц легализовать свой бизнес.

Рынок мини-отелей Санкт-Петербурга пополняется и за счет бывших жилых домов, административных зданий или общежитий. Есть в Петербурге и ряд малых гостиниц, входящих в состав бизнес-центров.

Гораздо реже сегмент малых гостиниц пополняется за счет нового строительства. Даже несмотря на то, что такие проекты являются наиболее перспективными с точки зрения инвестиционных вложений. Поскольку во вновь построенных зданиях есть возможность разместить объект более высокого класса, включающий ресторан, фитнес-центр и прочие атрибуты гостиничного сервиса.

Зачастую нежелание инвесторов ввязываться в строительство малых гостиниц объясняется тем, что при реализации такого проекта существенно возрастают требуемый объем вложений (до $5 млн) и сроки окупаемости (6-7 лет). Кроме того, в настоящее время практически отсутствуют свободные участки под застройку в центре города, который имеет ряд преимуществ по сравнению со спальными районами: постоянное увеличение стоимости активов и историческое окружение, привлекающее туристов.

На обеспечение полноценного функционирования мини-отеля в среднем уходит третья часть от получаемых с этого объекта доходов. Основной проблемой, с которой сталкиваются все действующие малые гостиницы, является оптимизация переменных расходов на содержание небольшого номерного фонда: поскольку постояльцы меняются довольно часто, возникают значительные затраты, связанные с уборкой номеров, сменой белья, и др. Многие владельцы петербургских мини-отелей постарались решить для себя эту проблему путем объединения в ассоциации или сети. Так, в июне 2003 года при поддержке Комитета по туризму и развитию курортов и Фонда развития малого и среднего бизнеса было создано НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга». Сейчас эта организация объединяет 25 малых гостиниц и 15 предприятий, предоставляющих сопутствующие услуги. В момент создания ассоциации предполагалось, что городское правительство предоставит входящим в нее инвесторам ряд бывших общежитий и расселенных жилых домов под реконструкцию. Однако административный курс в части предоставления городского имущества частным компаниям за последнее время несколько изменился, и данная программа своего дальнейшего развития так и не получила. Объединение малых гостиниц города на условиях партнерства имеет множество плюсов. Это и передача опыта между игроками рынка, и минимизация издержек (входящие в ассоциацию гостиницы могут сообща по оптовым ценам приобретать оборудование, бытовую технику, расходные материалы), и экономия на совместном обучении и повышении квалификации персонала.

Кроме Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга на рынке существуют несколько объединений, созданных непосредственно гостиничными операторами.

Краткосрочные конкуренты малых отелей Питера

В настоящее время существенную конкуренцию петербургским малым гостиницам составляют частные квартиры и апартаменты, сдаваемые в краткосрочную аренду. Спрос в этом сегменте носит ярко выраженный сезонный характер. Рынок краткосрочной аренды резко активизируется весной и летом, когда начинаются туристический и абитуриентский сезоны. Сегодня в высокий сезон (летние месяцы) в посуточную аренду в городе сдается 15-20 тыс. квартир. Аренда квартиры зачастую обходится гораздо дешевле, чем номер в мини-отеле. Кроме того, в ней могут жить сразу несколько человек, что никак не влияет на ее стоимость.

Цены в сегменте посуточной аренды практически не меняются уже более двух лет. Происходит это во многом благодаря постоянно растущему предложению за счет выброса на рынок квартир, купленных специально для этих целей. Квартиру низкого качества в спальном районе сейчас вполне реально снять за $20-25/сутки. В то же время крупногабаритное жилье (от трех до шести комнат) в отличном состоянии сдается за $150-200/сутки, а стоимость апартаментов класса «люкс» в центре города может достигать $300/сутки.

Однако квартиры, сдаваемые в краткосрочный наем, серьезно проигрывают мини-отелям в части предоставляемого сервиса и безопасности постояльцев. Вне конкуренции, пожалуй, пока остаются только самые дорогие элитные квартиры. Но, по мнению специалистов, владельцы таких объектов сегодня предпочитают сдавать их на более длительные сроки с целью уменьшения рисков.

Сезонная политика отелей Петербурга

Важнейший фактор, влияющий на рентабельность гостиничного бизнеса - заполняемость объектов в так называемый низкий сезон (зимние месяцы). Однако перед малыми гостиницами такой проблемы не возникает благодаря их небольшим размерам и относительно низким ценам на проживание. По данным компании «Бекар. Консалтинг», среднегодовая загрузка крупных городских гостиниц составляет порядка 55%, тогда как данный показатель у мини-отелей достигает 70-80%.

Расценки в основном зависят от уровня комфорта и месторасположения мини-отеля: от $25-50/сутки для номеров в объектах тур-класса, расположенных в спальных районах, до $150-200/сутки в объектах бизнес-класса в центре города. Средняя же цена по Петербургу - $50-60/сутки. Причем в летний период тарифы могут повышаться как минимум на 50%.

Однако, несмотря на то, что большинство мини-отелей придерживаются гибкой ценовой политики, зависящей от сезонного фактора, ряд малых гостиниц высокого класса вообще не снижают цены в низкий сезон, поскольку не испытывают проблем с заполняемостью. На этом фоне рынок малых гостиниц еще долго будет оставаться привлекательным для частных инвесторов сектором размещения собственного капитала.